Industria de constructii: domeniu strategic, sub impactul schimbarii!

Silviu Pop, Head Of Research, Colliers International România:
"Piața imobiliară din România, în ansamblu, vine după un deceniu absolut fantastic, în contextul în care economia însăși vine după o perioadă foarte bună. România este pe locul 5 în lume la performanță economică în ultimele două decenii și, în pofida dezvoltării foarte accelerate pe care am văzut-o în ultimii zece ani, dacă ne uităm la valorile pe cap de locuitor sau la valorile relative pe diverse sub-piețe imobiliare (retail, spații industriale, birouri), România este, în continuare, sensibil sub alte capitale est-europene. Pandemia a accelerat toate tendințele care existau deja în economia României și în piața imobiliară și acestea au devenit cu atât mai vizibile: flexibilizarea muncii (munca la distanță), adoptarea comerțului electronic, expansiunea schemelor moderne de retail în orașe mici și medii, digitalizarea și automatizarea - care au potențialul să schimbe economia României în ansamblu. De ce spun că suntem pe locul 5 în lume, ca dezvoltare? M-am uitat la datele de la FMI și am calculat PIB pe cap de locuitor ajustat la paritatea puterii de cumpărare ca procent din media economiilor dezvoltate. România era, în anul 2000, la 28% PIB per capita din media țărilor dezvoltate, anul trecut eram la 58%. Această creștere de aproximativ 30 de puncte procentuale ne plasează pe locul 5 în lume, în urma doar a Irlandei, Lituaniei, Singapore și Taiwan. Depășim, așadar, mai toate țările din regiunea noastră, cu excepția Lituaniei, depășim Polonia cu puțin, chiar și China, ca ritm al dezvoltării economice. Dacă tendința se păstrează de aceeași manieră, sunt șanse să depășim Ungaria ca PIB pe cap de locuitor până la finalul acestui deceniu. Deci România nu mai este deloc în liga mică, și acest lucru se vede și pe piața imobiliară. În ceea ce privește piața de birouri din București, care este cea mai mare și cea mai dinamică, anul trecut am văzut o prăbușire a cererii noi, care aproape s-a înjumătățit, la aproximativ 70.000 mp tranzacționați. Cererea totală a scăzut, de asemenea, către 214.000 mp. Rata de neocupare a urcat la maximum ultimilor cinci ani, ajungând la aproape 14%. Mai mult, considerăm că rata de neocupare va crește în continuare, în contextul în care avem și un volum mare de clădiri care se construiesc. Anul acesta mai putem să adăugăm încă vreo 250.000 mp de spații de birouri moderne stocului existent de aproape 3 milioane mp. Pe de altă parte, există o presiune destul de mare care vine și din zona cererii, precum și apariția unei piețe a sub-închirierilor din partea marilor chiriași, iar toate acestea pot ridica rata de neocupare la 18% în 2021-2022. Totuși, cultura organizațională și nevoia de spirit de echipă și de coeziune vor ține birourile ca un aspect foarte important al culturii de muncă. Bucureștiul va rămâne atractiv pe termen mediu și lung pentru dezvoltarea acestui segment al pieței imobiliare. Dacă ne uităm la ponderea angajaților care lucrează în servicii cu valoare adăugată foarte ridicată, Bucureștiul se află pe locul 5 sau 6 în UE, cu o pondere de aproximativ 10% din total salariați. Totuși, situația pe termen scurt credem că va fi destul de tensionată. Anul acesta vom ajunge la peste 500.000 mp de spații de birouri neocupate. În urmă cu un deceniu discutam de jumătate din acest volum. Estimăm că vor trece 3-4 ani în care proiectele noi poate nu vor mai avansa cu atâta avânt, dacă nu vor exista chiriași. Pe piața spațiilor industriale, anul 2020 a reprezentat o perioadă de recorduri, în care cererea a ajuns la aproximativ 800.000 mp, o creștere de aproape 70% față de anul precedent și o dublare comparativ cu 2018, în contextul în care România are deja un stoc de peste 5 milioane mp de spații logistice și de producție moderne. Totuși, România se află la jumătate față de Polonia ca spații industriale și logistice la mia de locuitori. Este loc de creștere, România are chiar potențialul de a deveni un mic hub regional pentru zona balcanică și pentru Grecia. În acest context, putem asista la dublarea spațiilor industriale și logistice în următorul deceniu. Pe piața de spațiilor moderne de retail, atenția dezvoltatorilor în anii următori se va îndrepta către orașele de dimensiuni mici și medii, cu sub 250.000 de locuitori. Estimăm că în viitor nu va mai exista niciun oraș cu peste 50.000 de locuitori care nu va avea un centru comercial modern, sau un parc de retail. În orașele mari, inclusiv în București, vedem rate de neocupare destul de mari pentru centre care până nu demult aveau liste de așteptare pentru chiriași. Chiriile au scăzut cu 15%-20% în destul de multe cazuri și vor trece câțiva ani până când acestea să-și revină la valorile pre-pandemie. Totodată, această situație ar putea să mai atenueze apetitul pentru investiții pe termen scurt în marile orașe, însă potențialul pe termen mediu și lung este încă intact. În ceea ce privește piața rezidențială, România este departe de a avea un dezechilibru. Dacă în 2008 un apartament mediu ar fi fost achitat în 25 de ani de către un salariat mediu din București, acum acesta poate fi achitat în 7-8 ani. Deci, dezechilibrul dintre venituri și prețuri s-a corectat masiv și piața este acum într-o zonă de cvasi-echilibru. În plus, este cunoscut deja că România are probleme foarte mari cu supra-aglomerarea locuințelor. Aceasta indică faptul că, pe termen mediu și lung, există foarte mult loc ca toate locuințele construite în ultimii ani, când volumul construcțiilor noi a crescut foarte mult, să fie absorbite de piață și chiar să facă loc pentru noi dezvoltări".

Dragoș Popa, Senior Project Manager în cadrul Roland Berger:
"Înainte de pandemie, printre pilonii strategici de dezvoltare a producătorilor de materiale de construcții s-au aflat diversificarea (sortimentului/ a business-ului pe verticală), focusul pe eficientizarea proceselor (comenzi, livrări, procese de suport), diversificarea în zona de vânzări și marketing și dezvoltarea geografică, atât prin deschiderea de filiale de vânzări în regiuni neacoperite din România, cât și prin extinderea producției sau prin exporturi. În 2020, sectorul de construcții din România și, implicit, piața materialelor de construcții, a evoluat excelent în acest context pandemic. Dacă ne uităm la nivelul valorii pieței materialelor de construcții, vedem că, față de o creștere anuală medie de aproximativ 9% în perioada 2016-2019, în anul trecut, anul pandemic, sectorul a înregistrat o creștere chiar mai accelerată, de aproximativ 10%. În mod cert, a fost un an excelent pentru piața materialelor de construcții. Pentru 2021, prognoza companiei noastre de consultanță în management, Roland Berger, este de un optimism moderat. Vedem, într-adevăr, o ușoară încetinire, un respiro, pe piața de materiale, în 2021. Practic, pe termen scurt, există o precauție în special în zona construcțiilor private, pe anumite proiecte, mai ales pe zona de office, dar și de rezidențial și aceasta se traduce în cifre cu o evoluție valorică a pieței undeva la +4%. Pe de altă parte, această majorare considerăm că se datorează în mare parte și creșterii prețurilor, care înseamnă o translatare a costurilor materiilor prime în prețurile materialelor de construcții. Din punct de vedere al volumelor, anul acesta vedem o stagnare sau poate chiar o ușoară scădere, dar apoi, din 2022, pe fondul revenirii și la nivel macroeconomic, ne așteptăm ca tot ce înseamnă partea de ofertă, dar și de fundamente ale cererii, să crească, aducând din nou ritmul de creștere anual al pieței la o medie apropiată de 9%. Din punct de vedere al pieței de materiale de construcții, România înregistrează o valoare de 250 de euro per capita, dacă împărțim valoarea de 4,5 miliarde euro a pieței în 2020 la populație. În Bulgaria, indicatorul respectiv ajunge la 350 euro/ capita, în Polonia, la 380 euro/ capita, iar în Ungaria la 420 de euro/ capita. În zona piețelor din vestul Europei, vorbim despre valori de peste 1.000 de euro/ capita. Deci, nivelul pe care piața materialelor de construcții din România poate să îl recupereze față de piețele din regiune justifică prognoza de creștere accelerată. Potențialul de piață pentru producătorii de materiale în următorii cinci ani, estimat de Roland Berger, ajunge la aproape 600 de miliarde de euro numai pentru țările din Uniunea Europeană. Aceasta înseamnă o creștere medie anuală a acestui segment de 12%/ an la nivel european. În acest context, considerăm că pilonii de dezvoltare a sectorului de materiale de construcții pe termen lung vor fi alții față de cei de dinainte de pandemie. Potrivit unui studiu pe care l-am făcut la nivel de CEO cu cele mai mari companii producătoare de materiale de construcții din România (40-50 de CEO, studiu realizat în vara anului 2020), vor exista, în continuare, 4 piloni principali de dezvoltare. În primul rând, vorbim de digitalizare și automatizare, tendință vizibilă deja de mai mulți ani în zona de producție și depozitare. Această tendință s-a accelerat în ultimii 2-3 ani, timp în care și noi am fost implicați în proiecte cu companii multinaționale, dar și antreprenori români, pe procese importante de digitalizare (vânzare - CRM, dar și digitalizarea proceselor de marketing, precum și a întregului proces de servicii clienți). Un al doilea subiect foarte important în următorii cinci ani, dar și pe termen lung, ține de sustenabilitate. Este vorba atât despre eficiența energetică a clădirilor, de materialele de construcții reciclabile și colectarea deșeurilor din construcții în scopul sortării și reciclării lor, dar și de tot ceea ce înseamnă consumul de energie pe întregul lanț valoric (producție, depozitare, transport al materialelor de construcții). Sectorul de construcții generează, astăzi, aproximativ 40% din emisiile de CO2 la nivel global și este responsabil pentru mai mult de o treime din deșeurile generate în toată lumea. De asemenea, mai sunt două direcții strategice pentru producătorii de materiale de construcții în următorii cinci ani: soluțiile personalizate, care aduc o valoare adăugată semnificativă produselor pe care le comercializează (produse destinate reducerii timpului de manoperă și a efortului de mentenanță, soluții eficiente de depozitare pe șantier și soluții personalizate pentru un anumit proiect), precum și creșterea capacităților de producție și depozitare, care să acopere inclusiv cererea regională. Avem tot mai mulți clienți cu care facem proiecte strategice de regionalizare, de extindere în Bulgaria, Ungaria, în țările din fosta Iugoslavie. Cred că următorul pas este de a trece în aceste zone inclusiv cu facilități de producție, nu numai cu reprezentanțe de vânzare, și vedem că marii producători din România sunt tot mai pregătiți să facă această mișcare".

Mihai Rohan, președintele PATROMAT - Federația Patronală din Industria Materialelor de Construcții:
"Industria de construcții a reușit să se organizeze și să facă față pandemiei, și aceasta ne dă o perspectivă bună pentru ceea ce urmează în continuare. Luna ianuarie 2021 a venit cu o oarecare surpriză, pentru că lucrările de construcții au scăzut cu circa 3,6% față de ianuarie 2020. Nu trebuie să uităm, însă, că ianuarie 2021 ne-a prins în plină pandemie, cu restricții majore, și probabil că a fost afectat și sectorul de construcții în anumite zone. Ca producători de materiale de construcții, nu suntem foarte optimiști privind activitatea din acest an. Pentru că, în perioadele de criză, în general, lumea evită să investească, adică amână puțin investițiile în case/ clădiri și nu numai, deoarece, neștiind ce se întâmplă în viitorul apropiat, preferă să țină banii ca un fel de buffer de siguranță pentru afaceri sau pentru familie. Credem deja că multe firme și-au amânat investițiile mari și sunt în așteptare, să vadă care sunt tendințele. În ceea ce ne privește, vedem o piață cam la nivelul celei de anul trecut, nu simțim că se întâmplă ceva, iar cel care trebuie să investească în această perioadă este statul, pentru că în perioade de criză numai el poate să se împrumute la dobânzi rezonabile și poate să susțină mișcarea economiei prin investiții în infrastructură, în special. Cu toate acestea, programele de infrastructură sunt destul de întârziate, proiectele se află în faza de SF, aprobări, licitații, deci nu se mișcă șantierele în acest an. O mică creștere pe care o vedem în ianuarie la construcții inginerești, de 17%, sunt, de fapt, plăți care s-au făcut în ianuarie pentru lucrările realizate anul trecut. Deci, nu am acest sentiment că va fi o piață în mișcare și, mai ales, avem o lipsă foarte mare a forței de muncă calificate în domeniul nostru. Dacă se deschid 20 de șantiere mari în țară, nu văd cine ar putea să le opereze, deoarece constructorii români au capacități destul de limitate atât în ceea ce privește forța de muncă, cât și utilajele pe care le dețin. Probabil că, în acest caz, vor veni foarte multe firme din afara țării, care să suplinească acest deficit. Provocările pe care le va avea industria de construcții în viitor sunt legate, în mare parte, de protecția mediului. Green Deal-ul lansat de UE impune mari provocări industriei de materiale de construcții, în special celor care emit cantități mari de CO2, cum sunt industriile de ciment și de var. Trebuie să ne îndreptăm foarte mult atenția asupra modului în care realizăm producția de materiale pentru construcții în viitor, pentru a diminua amprenta de CO2 și pentru a reduce emisiile până la net zero emisii în clădiri în 2050. Se observă o urbanizare în toată lumea. Dacă ne uităm la modul în care a evoluat lumea, în 1990 aveam 10 orașe cu peste 10 milioane de locuitori. În 2018 avea 28 de orașe cu peste 10 milioane de locuitori și în ele stăteau 450 de milioane de oameni, deci o creștere de 3-4 ori, și sunt orașe care astăzi, depășesc cu mult aceste valori: Tokyo, cu 38 de milioane de locuitori, New Delhi cu 25 de milioane, Sao Paolo sau Mumbai cu 21 de milioane etc. Aceasta impune o regândire a sistemelor constructive, în general, pentru a răspunde acestui net zero emisii. Deci, clădirile care vor fi construite în viitor vor trebui construite cu net zero emisii. Cea mai mare provocare va fi reducerea emisiilor de CO2 în cadrul marilor centre industriale de producție, cum sunt cele de ciment și de var. Sunt emisii pe care nu le putem evita, dar care vor trebui captate. Există tehnologii, dar și proiecte pilot în derulare. Ne-am perfecționat tehnologia, dar investiția este foarte mare. Aceasta ajunge la 100-110 milioane de euro numai pentru captarea CO2. Iar consumul de energie electrică este, iarăși, foarte mare, și aceasta va trebui produsă din surse regenerabile, pentru a nu emite CO2. Ce nu putem să facem, este să ducem CO2 captat în depozite subterane. Aici avem nevoie ca statul român să intervină și să realizeze investiții în conducte, care sunt supraterane (precum cele de gaz), și care să ducă la un zăcământ subteran. Noi am evaluat, pentru fiecare fabrică de ciment, un necesar de investiții de circa 100 de milioane de euro transportul și 100 de milioane de euro depozitarea CO2 rezultat din producție. Astfel, o fabrică nouă de ciment, cu o capacitate de un milion de tone pe an, pentru a fi ecologică, va ajunge la o valoare de investiție de circa 300 de milioane de euro. Sunt costuri foarte mari și, în plus, va trebui să plătim și CO2 consumat. Față de noi, producătorii din afara UE nu au astfel de probleme și presiuni privind investițiile în reducerea CO2. Așteptăm de la UE, astfel, un mecanism de ajustare la graniță, având în vedere faptul că anul trecut aproape s-a dublat volumul de importuri din afara UE. Și această tendință va continua, din păcate, în contextul în care noi va trebui să facem investiții".

Andrei Sulyok, Country Manager Lindab România și Ungaria:
"Am început anul 2021 în forță, cu vânzări în ianuarie și februarie peste nivelurile din aceleași perioade din 2019. Martie se anunță, de asemenea, o lună foarte bună, și principalul motor îl reprezintă vânzările pe rezidențial, mai exact de pe piața de învelitori metalice. Majorarea vânzărilor din această perioadă este impulsionată și de creșterea prețului oțelului și acest lucru a adus o presiune pe achiziție și din partea constructorilor, dar și a beneficiarilor, care au dorit să-și securizeze un preț oarecum apropiat de cel bugetat. Creșterile pe partea de materii prime, mai ales oțel, sunt spectaculoase, iar o majorare de 30-40% a prețului oțelului nu este ușor de digerat pentru niciun investitor. În industrial, vedem o perioadă de așteptare, de tatonare, investitorilor încă nu le vine să creadă atunci când constată majorările care s-au întâmplat. Și aceste creșteri nu se vor opri aici, din păcate, în trimestrul al doilea vor continua creșterile de preț la produsele și materialele de construcții fabricate din oțel. Așadar, tendința nu este nicidecum una de scădere sau de stabilizare. Aceste lucruri nu pot veni să încurajeze investițiile, ele practic accelerează, în acest moment, decizia de cumpărare pentru aceia care deja sunt în stadiul în care pot cumpăra materiale și să le țină o lună-două până le pun în operă, dar cei care se află la începutul investițiilor, în momentul acesta așteaptă să vadă ce se va întâmpla. Potrivit datelor pe care le avem, prețul tablei zincate a crescut de la aproximativ 610 euro/ tonă în nordul Europei/ respectiv 530 de euro/ tonă în estul continentului în martie 2020, la aproximativ 880 de euro/ tonă în ambele regiuni astăzi, în numai un an de zile, iar aceste scumpiri încă nu se reflectă în prețul materialelor de construcții realizate din oțel, în acest moment. Ele se vor vedea în trimestrul al doilea din 2021. În urmă cu cinci ani (martie 2016) prețul tablei zincate era de 450 de euro/ tonă și am ajuns foarte rapid la 600-700 de euro/ tonă, un nivel maxim istoric al ultimilor cinci ani. În ceea ce privește tabla din oțel, pentru Europa de Sud prețul a plecat de la 470 euro/ tonă în martie 2020 și ajunge la 730 de euro pe tonă. În ultimii cinci ani, s-au înregistrat creșteri spectaculoase și pentru acest produs. Plecând de la un minim de aproximativ 300 de euro/ tonă în martie 2016, prețul a ajuns la maximum de 750 de euro în acest moment. În ceea ce privește prețul minereului de fier, în martie 2020 acesta se situa undeva la 85 de euro/ tonă și a ajuns în acest moment la circa 175 de euro/ tonă, ceea ce parțial explică majorările de prețuri la oțel. În martie 2016, la minereul de fier aveam un minim de 55 euro/ tonă. La toate acestea se mai adaugă și faptul că, în contextul pandemiei în 2020 au fost niște capacități care s-au închis în Europa. China a repornit motoarele mai rapid decât se estima, a repornit și industria auto, și, în acest moment există o cerere de oțel care a dus la creșterile prezentate. Termenele de livrare pe care le confirmă oțelăriile pentru comenzile noi sunt de minim 4 luni, dar se ajunge și la 6 luni. Anticipăm, așadar, nu numai o creștere de prețuri, dar și o posibilă criză a producătorilor, în special a celor care nu au avut stocuri suficient de mari la finalul anului trecut".